อัปเดทดอกเบี้ย MRR, MLR, MOR ปัจจุบัน พร้อมวางแผนดอกเบี้ยบ้านก่อนกู้ซื้อ

สำหรับคนที่กำลังวางแผนจะกู้ซื้อบ้าน คงต้องวางแผนเรื่องเงินทองและอัตราดอกเบี้ยควบคู่ไปด้วยไม่ว่าจะเป็น MRR, MLR และ MOR ซึ่งครั้งนี้ เราอยากขอชวนทุกคนมาทำความเข้าใจและอัปเดทเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยบ้านแต่ละประเภทในปัจจุบัน หลังมีการปรับขึ้น 0.25% (ต่อปี) ซึ่งมีผลตั้งแต่เดือนตุลาคม 2566 ที่ผ่านมา

อัตราดอกเบี้ยบ้าน MRR, MLR, MOR คืออะไร ?

ดอกเบี้ยบ้านที่ใช้อยู่ในปัจจุบันมี 3 ประเภท ได้แก่ ดอกเบี้ยลอยตัว, ดอกเบี้ยคงที่ และดอกเบี้ยปรับคงที่ตามรอบเวลา โดยดอกเบี้ยที่ผู้กู้ซื้อบ้านมักพบเจอคือ ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และ ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) โดยปกติตารางแสดงอัตราดอกเบี้ยจากธนาคารมักจะแสดงดอกเบี้ยปีที่ 1-3 โดยอัตราดอกเบี้ยหลังจากนั้นจะแสดงอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี โดยดอกเบี้ยจะแยกเป็นกรณีตามวงเงินกู้หรือการทำประกัน ในส่วนของ ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) จะอยู่ในรูปของ MRR หรือ MLR เช่น MRR -1.50% ซึ่งแต่ละปี ดอกเบี้ยลอยตัวจะมีการเปลี่ยนแปลงตามภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น แต่ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate) จะอยู่ในรูปแบบเปอร์เซ็นต์ปกติ เช่น 1.50% ต่อปี

ดอกเบี้ยบ้านที่ผู้กู้ซื้อบ้านมักพบเจอกันอยู่บ่อยๆ มีอยู่ด้วยกัน 2 ประเภท ได้แก่ ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) โดยจะแยกออกเป็นกรณีตามวงเงินกู้หรือการทำประกัน ในส่วนของดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) จะอยู่ในรูปของ MRR  MLR และ MOR 

• MRR (Minimum Retail Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารใช้ในการปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้ารายย่อยชั้นดี อาทิ สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นต้น เช่น กู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารด้วยวงเงินกู้ 5,000,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่ MRR -4.03% ตั้งแต่ปีที่ 1-3 MRR ปัจจุบัน 6.28% เท่ากับดอกเบี้ยคงที่อยู่ที่ 2.25% หลังจากปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ยบ้านจะเป็น MRR -1.75% ซึ่งเป็นการนำมาคิดกับ MRR ปัจจุบัน เช่น MRR ปัจจุบัน 6.28% – MRR ปีที่ 4 -1.75% = อัตราดอกเบี้ยบ้าน 4.53% ต่อปี นั่นแปลว่าตั้งแต่ปีที่ 4 จะต้องจ่ายดอกเบี้ยบ้าน 4.53% จากเดิมคือ 2.25% ต่อปี

• MLR (Minimum Loan Rate)คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ทางธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี โดยมักจะเป็นเงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดระยะเวลาแน่นอน อาทิ สินเชื่อเพื่อธุรกิจ เป็นต้น เช่น กู้สินเชื่อเพื่อธุรกิจวงเงินกู้ 5,000,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย MLR -3.50% ต่อปี โดยกำหนดอัตราเอกเบี้ยคงที่ตลอด 3 ปี MLR ปัจจุบัน 7.5% และในปีที่ 4 MLR -2.50% เท่ากับในปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ยจะเปลี่ยนแปลงเป็น 5% ต่อปี จากเดิมคือ 4% ต่อปี

• MOR (Minimum Overdraft Rate)คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ทางธนาคารเรียกเก็บจาก ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินเบิกเกินบัญชี หรือเบิกเงินเกิน OD ซึ่งเป็นรูปแบบสินเชื่อที่ธนาคารมักจะต้องเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ ทั้งคุณสมบัติผู้กู้ ประวัติทางการเงิน หรือหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดยอัตราดอกเบี้ยรูปแบบวงเงินเกินบัญชี (OD) หรือ MOR จะอ้างอิงอัตราดอกเบี้ยตามประกาศของธนาคาร

วิธีคำนวณดอกเบี้ยเงินต้นคงที่ VS ดอกเบี้ยลดต้น-ลดดอก

อัตราดอกเบี้ยบ้าน สามารถคิดได้จากวงเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยต่อปี โดยส่วนใหญ่ 1-3 ปีแรก โดยจะเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ ซึ่งหากไม่มีการรีไฟแนนซ์บ้านปีที่ 4 เป็นต้นไป จะคิดดอกเบี้ยแบบลอยตัวซึ่งเปลี่ยนตาม MRR ที่ธนาคารกำหนด ดังนั้นผู้กู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่จึงนิยมรีไฟแนนซ์บ้านทุกๆ 3 ปี โดยสามารถคำนวณดอกเบี้ยได้ 2 วิธีคือ คำนวณดอกเบี้ยแบบเงินต้นคงที่ (Flat Rate) และคำนวณดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate)

• ดอกเบี้ยแบบเงินต้นคงที่ (Flat Rate) : กู้สินเชื่อในวงเงินสินเชื่อ1,000,000 บาท แบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ 5% ต่อปี ระยะเวลาผ่อนชำระ 5 ปี โดยสามารถคิดอัตราดอกเบี้ยได้ ดังนี้เงินต้น 1,000,000,000 x อัตราดอกเบี้ยต่อปี 5% x ระยะเวลาผ่อนชำระ 5 ปี = ดอกเบี้ยที่ต้องชำระทั้งหมด 250,000 บาท

• ดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) : การนำเงินต้นที่ต้องจ่ายในแต่ละงวด ลบจากเงินต้นทั้งหมด ยกตัวอย่างเช่น กู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย วงเงินสินเชื่อ 2,189,000 บาท 
  อัตราดอกเบี้ยคงที่ 1-3 ปีแรก 2.25% ต่อปี จำนวน 36 งวดหรือ 3 ปี ผ่อนชำระต่องวด 8,500 บาท โดยสามารถจะมีวิธีคิดอัตราดอกเบี้ยได้ ดังนี้
  
  

ขั้นตอนที่ 1. คิดดอกเบี้ยต่องวด = (เงินต้น x ดอกเบี้ยต่อปี x 30 วัน) / 365 = (2,189,000 x 2.25% x 30) / 365 = ดอกเบี้ยต่องวด 4,048 บาท

ขั้นตอนที่ 2. คิดเงินต้นต่องวด = (ค่างวดต่อเดือน – ดอกเบี้ยต่องวด)= 8,500 – 4,048 = เงินต้นที่จ่ายต่องวด 4,452 บาท

ขั้นตอนที่ 3. คิดเงินต้นคงเหลือต่องวด = (เงินต้นทั้งหมด – เงินต้นที่จ่ายต่องวด)= 2,189,000 – 4,452 = 2,184,548 บาท

*ซึ่งเงินต้นจะลดลงตามจำนวนงวดการผ่อน หากนำเงินก้อนมาผ่อนชำระต่องวดก็จะทำให้เงินต้นทั้งหมดลดลง

(หมายเหตุ : อ้างอิงอัตราดอกเบี้ยปี 2566)